Dans un arrêt rendu le 14 septembre 2017, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation reprend, au visa de l’article 1792 du Code civil, l’attendu que l’on peut désormais qualifier « de principe » énoncé en avril 2016 et complété en juin 2017 selon lequel les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.
Cette décision peut apparaître comme étant la simple confirmation des décisions précitées. Cependant, elle va, en réalité, bien au-delà, dès lors que les dommages peuvent simplement avoir été causés à l’ouvrage par l’élément d’équipement dissociable pour relever de la garantie décennale.
Il ne s’agit donc plus d’analyser la fonctionnalité intrinsèque de l’élément d’équipement et son interaction avec la question de l’impropriété à destination de l’ouvrage. Il suffit que les dommages constatés aient pour origine cet élément d’équipement et rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.
La loi Elan
par le Point
Présentation succincte de la loi ELAN
*création d'un « bail mobilité »
Un bail mobilité, conclu pour une durée d'un à dix mois et non reconductible, sera créé à destination des personnes « en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle ». Aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé par le bailleur, et le locataire pourra bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le logement et l'emploi).
Locations touristiques : sanctions et contrôle renforcés
Les contrôles et les sanctions civiles en matière de locations de courte durée à des fins touristiques seront renforcés, tant à l'encontre des loueurs que des plateformes telles qu'Airbnb qui ne respecteraient pas les obligations légales. Le loueur devra transmettre à la commune le décompte du nombre de nuitées ayant fait l'objet d'une location pendant l'année en cours. Les amendes (de 5 000 à 10 000 euros) sont renforcées pour les loueurs qui ne respecteraient pas leurs obligations.
Et de nouvelles amendes, allant de 10 000 à 50 000 euros, sont créées, visant pour la première fois les plateformes. Un plafond légal de 120 jours de location de la résidence principale à des fins touristiques est créé.
Les logements collectifs ne devront plus être entièrement accessibles aux personnes à mobilité réduite. Au sein de chaque bâtiment à usage d'habitation ou à usage mixte, seulement un dixième des logements devront l'être, tandis que les autres devront être « évolutifs », c'est-à-dire adaptables à la perte d'autonomie et au vieillissement (cloisons amovibles...).
Permis de construire : les délais de recours raccourcis
Une « cristallisation des moyens » sera instaurée en cas de recours : à partir d'une certaine date, le requérant ne pourra pas invoquer de nouveaux arguments pour motiver son recours, ce qui allonge la procédure. Un décret ramènera les délais de jugement à 10 mois, contre 18 à 24 mois en moyenne à l'heure actuelle. Les transactions financières au bénéfice d'associations seront interdites – pour « dissuader les associations créées au profit d'intérêts privés de marchander leur désistement » – et la transparence sera imposée.
Une réforme du secteur HLM engagée
Les bailleurs sociaux dont le patrimoine compte moins de 15 000 logements devront faire partie d'un groupe d'organismes de logement social d'ici à trois ans. La transmission de patrimoine via des fusions ou scissions d'organismes est facilitée. Les organismes de logements sociaux pourront créer des filiales pour répondre à des besoins précis. La vente de logements HLM sera facilitée : plus besoin d'autorisation préfectorale, prix de vente fixé librement par le bailleur social s'il vend à un autre organisme, droit de préemption détenu par les communes supprimées.
Une ordonnance permettra aux bailleurs de fixer plus librement les loyers de leurs logements, en les adaptant aux capacités financières des ménages qui les occupent – ils découlent aujourd'hui des financements d'origine. Pour plus de transparence dans l'attribution des logements HLM, la « cotation », qui attribue des points aux candidats en fonction de critères clairs, sera généralisée. La situation des locataires sera réexaminée tous les six ans : ceux ayant des revenus supérieurs aux plafonds devront payer un « surloyer » ou partir afin de laisser la place à des ménages moins aisés.
La transformation de bureaux en logements facilitée
L'équilibre économique de ces opérations lourdes et très coûteuses sera amélioré car elles bénéficieront d'un « bonus de constructibilité » (une surface constructible supplémentaire). Celui-ci sera de « 10 % », a précisé le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard. Elles pourront aussi déroger au Plan local d'urbanisme (PLU) et une catégorie d'immeubles de « moyenne hauteur » (de 38 mètres à 50 mètres), avec des règles de sécurité adaptées, sera créée pour faciliter la mutation de bureaux en logements.